内流河对面就是流浮山，就是麒麟印刷厂，只要修起了房子，两条线路的公交车在这里是必经之路，安排站点是不费吹灰之力。
麒麟文化第一次修建房子，殷俊可不仅仅是把房子盖起来那么简单。
虽然在香江修建房子，没有内地那么的用地奢侈，但殷俊也希望像是日本的建筑师那样，把修房子当成一种艺术，而不是一种劳力工程。
要不是现在殷俊没有什么名气，又是修建的居民屋邨，殷俊都想直接请贝钰铭来帮忙设计了。
除了具体的户型和布局之外，整个屋邨的绿化、设施等等，都得要非常完善，非常的现代化，这才不枉费自己的一番心血。
虽然房地产是注定要赚大钱的，殷俊也不可能亏本卖房子，但殷俊也希望自己能挣得皆大欢喜——买房子的高高兴兴、心满意足，卖房子的也欢喜的数着钞票。
面对着五六家香江一流设计公司派来的总监、副总监，殷俊从来没有把他们看得有多权威。
我可是连卢浮宫玻璃金字塔、迪拜塔、帆船酒店、水晶岛、大裤衩、卤煮塔、马桶盖、开瓶器等等好坏大厦都见过的人啊，就连建筑小区都看过上万个，眼光和经验比起你们这些80年代的设计师，高到不知道哪儿去了，你们也别在我面前摆谱。
殷俊从来不惯香江人，特别是那些自以为是的人。
所以他站在自己的土地上时，根本不听“我们给你准备了什么设计”、“这样的设计才好”……之类的话语，而是直接提出的自己的要求。
“这里我需要两家医院。”
“这个位置一所可以容纳1000人的小学最合适；它的对角处，也就是那个角落，要修建一所五个年级的中学。”
“靠近路边的一片区域，我需要一座大型的花台，将路边的粉尘隔开。”
“这边的超市我希望有2000方呎，门口一片空地，可以让人歇息。”
“房子我不要屏风形状的，间距也不能那么小。”
“这里要有一个游泳池。”
“这条绿荫小道是用来散步的，地面用小碎石铺垫，周围的花草高度不能超过1米。”
“……”
在一周的时间里，殷俊领着他们，把自己的需求给全部说了一遍。
一开始霍健宁还不觉得有什么，等一家最聪明的设计公司，将殷俊的吩咐画成了一个大型的效果草图，送过来的时候，大家看着不觉眼睛一亮。
这样的一个屋邨，看上去就跟一座公园一样，虽然稍微有点浪费面积的嫌疑，但就凭着这些绿化和生活设施，绝对比市区的许多楼盘惬意多了。
而且殷俊吩咐出来的屋邨环境设计，根本就不是东一榔头、西一榔头的胡乱编造，仔细看的话，这整体看起来就非常的合理，不会杂乱无章，非常的赏心悦目。
香江人喜欢把屋邨的名字取名为“阁”、“新邨”、“花园”等等，殷俊是卖房子给香江人，所以就干脆把整个屋邨取名为“麒麟花园”。
如今殷俊拿出来的第一期70亩土地，当然不可能一次就开发完全。
人家美孚新邨和太古城，可都是十几年才彻底开发完毕的。
倒不是说他们没有能力一次开发完，实在是这样太浪费人力物力，还不符合利润的最大化——修着修着楼市就涨价了，那么每一期的房价都能上涨，这难道不比你一开始就定一个统一价格好？
既然要在房子上凑够自己在娱乐圈发展得资金，殷俊自然就不可能浪费掉。
想想香江电影和好莱坞的差距，想想好莱坞那强大的电影工业能力，想想那些动不动就烧掉一两亿美金的特效电影，殷俊手里没有个三五十亿美金，根本没办法、也没有信心去追赶好莱坞。
好莱坞能成为世界第一，那是建立在无数的尸骸之上的，其中就包括了许多他们自己的！
要不是这些破产倒闭的电影公司，为他们指明了发展道路，好莱坞当然不可能发展得那么强大。
而美国几乎是靠全世界电影市场的养料，来把好莱坞给养得不可一世，殷俊却只能靠自己的努力去追赶，其中的难度是可想而知。
因此，殷俊连自己最不愿意做的房地产生意也做了，那就不会再扭扭捏捏的。
70亩的土地，殷俊也准备分为10批来做。
不同的是，这10批并不是要十几年才做好，殷俊准备学习华懋的方式，快速的修建好房子之后，快速的卖掉。
这样虽然会少赚一点，但也能让殷俊的实力增长得快一些。
如果顺利的话，五年之内就能把这70亩的10批给完全修建好、卖光。
所以殷俊做的整体规划，包括医院学校、生活配套设施、绿化环境等等，是这70亩的整体。
框架一旦搭建好了，那么剩下的房子就像是拼图一样的填进去就行了。
现在呈现在大家眼前的，就是这么一幅70亩的大型效果草图。
看着如同行云流水一般的规划，一群设计师们连连的摇头。
他们原本以为殷俊是在胡闹，觉得自己了不起、是天才，所以胡乱干涉这些设计师该做的事情。
可如今看着依照殷俊的吩咐做出来的效果草图，他们有种惊艳的感觉。
香江很少有大楼盘出现，三五千户的就算是大楼盘了，美孚新邨和太古城这样的超级大楼盘，一二十年才出一个。
故而他们寻常设计的，大部分都是1000-3000户的楼盘，这还是这五六家一流的设计公司，别的小公司经常都做三五百户的屋邨设计。
这些设计师看在钱的份儿上，虽然对殷俊的要求唯唯诺诺，但绝大部分人都是想着自己在尽量满足殷俊的设计需求的同时，要做出怎么样符合自己设计理念的设计规划来。
现在殷俊的规划图摆在了眼前，一群设计师的脸上火辣辣的疼。
他们可不知道以后在内地，几百亩甚至几千亩的超级大盘都有，天下第一神盘花果山社区，更是多达27450亩，区区70亩的居住小区设计图，在殷俊眼里，根本也算不得什么难题。
别说是那些超级大神盘，别说是北上广深，就算是在殷俊居住的鄂北伍汉，上百亩的小区也是有不少，殷俊只用把其中的几个综合一下，就能得出一张在这个年代看起来非常先进的设计规划图纸。
毕竟40年左右的代差，绝对不仅仅是设计水准能抵消的，社会日新月异的发展，各种观念不断的进步，比起一个人的奇思妙想，要可靠得多。
当然了，如果要是贝钰铭这样的天才建筑大师，那么时间对他们来说是无效的，他们只用把自己脑海中灵机一动想出来的方案拿出来，就算是100年以后，都不会落后。
比起他们来，殷俊也就是一个未来社会的建筑搬运工。
以后等到殷俊想要修建总部了，那肯定得请真正的大师来才行！
第0506章 你看好谁？
殷俊既然吩咐下去了，设计师们脑海里也有一些方案了，那么剩下的就是达者为先了，谁设计的方案最契合殷俊的想法，那么他们就会获得价值上百万的设计费用，以及后续可能的整体上亿设计费用。
现在的香江设计师们，还没有以后那么的牛比，没有按照建筑面积来收钱——每个平方英尺都要收钱！就跟装修一样。
只不过，那些落选的设计公司，也会获得三万到五万左右的辛苦费，没办法，这就是行规，四十年之后都是如此。
设计方案里面，外部设计都还是其次，最重要的还是住房的本身。
在这一点上面，香江的设计师们倒是非常的厉害，比起日本的设计师都还擅长利用狭小的空间。
殷俊曾经看到过，李超人的长实集团在2014年左右，曾经在新界一个叫做“岚山”的小区里面，推出过丧心病狂的177方呎，也就是差不多16平米的超级蚁居，就这样都还有单独的卧室、浴室和厨房，让人瞠目结舌。
因此，在许多内地人看来，香江一家三口的房子40-50平米太小了，但在他们来说，实际上已经够用了。
殷俊不想把人当成猪狗来养，所以他不准备做多么小的房子。
第一期的第一批房子，他准备用500、800和1000平方呎的三个户型。
主力户型自然是500方呎的，800方呎的居中，1000方呎的大约占据5%就足够了。
500方呎的拿给单身汉或者是小两口居住，800方呎的给一家三口住，实在是有钱的，那么买1000方呎的大房子住。
当然了，一个楼盘最赚钱的根本不是住房，而是商铺和写字楼。
在天水围这样的地方，写字楼是没有多大需求的，所以殷俊只做住房和商铺。
慈善晚会上面，殷俊豪爽的给难民营捐款，给警局捐款，又是非常有名的天才富豪，所以香江政府方面，对于殷俊要修天水围的房子，有不少的优惠政策。
比如说容积率他们就给到了3.5。
这代表了什么呢？
殷俊买了500万方呎的土地，那么乘以3.5倍，就总共可以修建1750万方呎的楼面面积。
每一个城市的土地，不可能我买1000平米，你就只允许我修1000平米，这样岂不是我只能修建一层楼？
这在房地产商人来说，就是非常不划算的。
故而就有容积率这个东西出现。
凡是越繁华的市中心，买下土地的容积率就会越高，最高的20-50倍的容积率都能有。
网上曾经传说，香江的容积率普遍都是10，那其实是错误的。
除开了豪宅别墅不算，在2018年，在最繁华的港岛区域，最高容积率才会批准为10，8和9都有。
而在九龙和新九龙区域，容积率一般是7.5。
如果是没开发过房子的新区域，一般也就是3-5。
注意，这可是40年之后，那时香江的高楼大厦不计其数，才有这么高的容积率。
在现在香江普遍高楼都是30层上下的时候，他们的容积率其实是很低的，基本上最高也不过8，最低甚至要到2。
比如说天水围这样超级落后又地域广大的地方，香江政府一般就给2，最多2.5。
但1980年的天水围，和10年前，甚至是5年前的天水围都不同了，这里的人口不断的暴涨，让居住的环境压力逐渐增大。
殷俊现在修建房子，让香江政府看到了一个安置附近民众的机会，所以才给了他3.5的优惠容积率。
而且麒麟花园的地下车位，也是可以算入绿化和公摊面积之内，只不过最后不能单独售卖，但可以折算进入房价。
如今香江人有车的可不多，但殷俊打定了主意，既然有如此的优惠条件，那就不用白不用，直接按照1：1的比例来修车位，也就是一套房子配一个车位。
即使是现在用不上，相信过了二十年，这里的车位就会成为房价飙升的另一个因素了。
设计公司那边紧张的在进行整个屋邨设计和屋内设计，殷俊又马不停蹄的带着霍健宁，去了一趟长江实业。
去美国之前，殷俊就给李超人打了一个电话，说明了自己想要在和记黄埔接一个精英的房地产开发小组，李超人爽快的答应了。
毕竟殷俊还是长实集团的二号股东，李超人对殷俊的能力又非常的欣赏，卖这么一个人情，倒是无可厚非。
他借给殷俊的可不是一般人，而是手下的一组精兵强将，足足有50多人，带队的是长实集团的房地产开发公司五个经理之一的归润飞，虽然只有38岁，但从事房地产建筑开发已经25年的经验，为长实集团开发过7个楼盘，次次都能容纳李超人赚钱。
归润飞可不仅仅懂得监理和卖房子，他13岁就跟着自己的叔叔伯伯在建筑工地上面干活儿，对修房子的任何事情都门儿清，自己还是极为出色的水泥工和电工，手底下的建筑人才多得很。
殷俊这一次修房子，是准备用自己组建的建筑公司员工，但他们普遍的经验都不充足，需要有技术能手来教他们，这样一来，他们才能迅速的成长。
不仅仅是李超人这边借了一个团队，殷俊还找了郑瑜伽，花钱雇了一个精英的建筑团队，更从几个大型的建筑公司高薪挖了数十个精英出来，让他们来主导和手把手的教徒弟。
殷俊对归润飞的兴趣不大，把霍健宁介绍给他，说明了霍健宁接下来会跟着他学习之后，就让他们去沟通了。
归润飞这个人殷俊前世没有听过，虽然也有专业不对的缘故，但他就算再厉害，还能比长实集团总经理霍健宁强？
只要殷俊把霍健宁给锻炼好了，以后房地产这块完全交给他都没有问题，加上了内地市场的房地产生意，霍健宁也能扛下来。
这样就最好了，把这些赚钱却又繁琐的生意交给值得信赖的专业人士去打理，殷俊自己就可以专心做自己的音乐、电视剧、综艺、电影等娱乐方面的事儿。
本来以为事情办完之后，李超人也就是请自己喝杯咖啡，聊天一阵就闪人的，可李超人向来在工作时间不废话，直接就问了殷俊一个问题。
“殷生，最近香江的商界气氛，可有些凝重啊。包先生和纽璧坚都快要撕破脸了，看来距离他们分出胜负，已经是为时不远了。”李超人道，“你觉得九龙仓之争，谁会赢？”
从今年开年以来，九龙仓洋行就是矛盾不断。
包钰刚家族早就掌握了20%的九龙仓股票，这一两年以来，为了不刺激九龙仓的董事会——也就是怡和洋行的那群人，他一直没有大规模收购九龙仓的股票。
但这不代表包钰刚对于九龙仓没有想法，陆陆续续的，他手里的九龙仓股票已经达到了30%之多，要不是纽璧坚痛斥他搞破坏，包钰刚还能慢慢的多收股份。
就在今年年初，包钰刚提出了要让自己这一方的董事席位从原来的两个增加到四个，因为他股票已经是和怡和洋行相等的了，没有理由只当一个看客。
可纽璧坚是出奇的强势，他根本不理会包钰刚的要求，而是想让怡和洋行旗下另一个重要干将——置地公司的行政总裁贝德福特进入董事会。
双方争执了两个月，就在这个月月初，总算达成了协议，包钰刚这边的董事会席位增加到四个，但贝德福特也加入了董事会，实际上九龙仓的权力架构，并没有怎么改变。
表面上双方都得偿所愿，但只要是聪明人都知道，一旦战火挑起来了，那么除非一家倒下，否则就没有结束的时候。